تعتبر العقود من أهم الوسائل القانونية التي تهدف إلى تنظيم معظم العلاقات بين الأشخاص و هذه العقود في تكوينها و إبرامها وتنفيذها تخضع لضوابط والتزامات محددة يعينها القانون ترمي إلى ضبط و توجيه سلوكيات و تصرفات أفراد العقد وان حركة الحياة اليومية بما تنطوي من تشابك و تعارض للمصالح والحقوق بين إفراده اقتضت خضوع النشاط الإنساني لقواعد القانون ومع التطور المستمر في جميع نواحي الحياة فقد كان البناء واحد من الأنشطة التي شهدت تطورا في أنماطها وأصبح تعدد الطوابق وبناء العمارات السكنية أمرا منتشرا خصوصا بعد ان شهدت المدن زيادة في الكثافة السكانية ولوفرة ومتطلبات وحاجات الانسان في تلك المدن وانتشار البناء العمودي وأضحت قواعد العلو و السفل في القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1950المعدل غير كافية لتنظيم النزاعات القانونية لذا نظم المشرع العراقي في قانون التسجيل العقاري العراقي المرقم (43) لسنة 1971 المعدل احكام ملكية الطوابق والشقق إلا ان الإحكام التي تضمنها قانون التسجيل العقاري لم تعد كافية حيث اصدر المشرع العراقي قانون تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات رقم (61) لسنة 2001 ومع التوسع الكبير في بناء المجمعات السكنية وتعدد الطوابق والشقق و ظهور الأجزاء المشتركة والتي قد يثير نزاعات مستقبلية بين الملاك لم يكن المشرع قد تصدى لها بنصوص تشريعية كافية مما يستوجب سد الفراغ التشريعي و بموجب احكام المادة (1081) من القانون المدني العراقي فانه ليس للشركاء في مال شائع ان يطلبوا إزالة شيوعه إذا تبين من الغرض الذي أعد له هذا المال أنه يجب ان يكون دائما على الشيوع وقد حدد المشرع العراقي وقت احتساب نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة وهي لحظة إفراز العقار إلى طوابق وشقق و ان حق الشريك في الشيوع في هذا النوع من الأبنية هو حق ملكية ينصب على الأجزاء المفرزة و الأجزاء المشتركة و يخوله استعمال الشيء بما يتفق مع طبيعته و الغرض منه لكن لا يجوز له التصرف المستقل بالمال الشائع و إنما التصرف في الجزء الخاص يمتد إلى الأجزاء المشتركة .

ملكية الطوابق

وتعد إدارة الأجزاء المشتركة في ملكية الطوابق والشقق من الصعوبات التي تواجه مالكي الطوابق والشقق بسبب اختلاف مصالحهم مما ينعكس سلبا على إدارة العقار مما دعا المشرع العراقي إلى التدخل و فرض تكوين جمعية بين مالكي العقار وشاغليه تسمى جمعية الملاك ومع تطور أنماط البناء في المجمعات السكنية ولم تعد الأجزاء المشتركة مقتصرة على السلم والسطح و إنما متعددة كالحدائق والمتنزهات و المر ائب المشتركة و المسابح وغيرها من المرافق الخدمية كما ان طبيعة البناء في ملكية الطوابق والشقق تستوجب ان يكون البناء يحتاج إلى إصلاحات وترميمات دورية بغية أداء الغاية المنشودة منه ويبقى في حالة جيدة تسمح لشاغلي الشقق والطوابق الانتفاع بها على الوجه السليم وحتى تتحقق هذه النتيجة فانه يجب على كل مالك لطابق أو شقة ان يحافظ على البناء من خلال قيامه بالإصلاحات وترميم الأجزاء المشتركة ونجد من الضروري ان يتم إلزام الشركاء بصيانة الأجزاء المشتركة لان عدم الصيانة يؤدي إلى هلاك البناء وقد تثور العديد من الإشكاليات بخصوص بيع الشقق في المجمعات السكنية منها العقد والإخلال بشروط الاتفاق وبنود العقد و الإخلال من جانب المســـــتثمر بالمواد المستخدمة في البناء وطبيعة البناء والمساحة المتفق عليها ووفقا لقـــانون الاستثمار العراقي لم يتضمن تحديدا للعقوبات أو الغرامات التي تفرض على المستثمر بالطرق القانونية في حالة تعثر تنفيذه للمشروع الاستثماري أو تأخره أو تجاوزه على المزايا الممنوحة له أو عدم تنفيذه للضوابط والالتزامات المحددة ونرى ضرورة فرض عقوبات وغرامات على المستثمر في هذه الحالات ومن المهم صياغة نص قانوني ينظم عقود بناء المجمعات السكـــــنية وذلك لتسهيل عملية التعاقد .